Immeuble
Un immeuble d'habitation à
Vesoul.
Un immeuble est, dans son sens courant, un bâtiment de plusieurs étages, qui peut être conçu pour assurer aussi bien des fonctions résidentielles, administratives (privées ou publiques), d'enseignement (écoles, universités), de soins (hôpitaux, cliniques), commerciales, financières ou hôtelières.
Étant donné sa structure multi-étage, un immeuble comprend souvent plusieurs utilisateurs, qu’ils soient locataires ou copropriétaires. L'immeuble d'habitation, par exemple, se différencie de la maison, qui ne comprend qu'un seul foyer ou ménage. Il comprend plusieurs unités d’habitation appelées appartements.
La circulation entre les étages se fait par un escalier ou un ascenseur.
Histoire
Dès la Rome antique apparaissent des immeubles appelés insulae, qui accueillent généralement des ateliers et des boutiques aux rez-de-chaussée et des appartements dans les étages. Hauts de 5 à 6 ou 7 étages, ces immeubles sont construits et possédés par des propriétaires qui les divisent en portions à louer et qui spéculent très souvent sur les prix. Construites en bois et en brique sèche, les insulae sont parfois de construction fragile, ce qui expose les habitants aux effondrements ou aux incendies (la densité des pâtés de maisons permettant aux flammes de se communiquer facilement d'immeuble en immeuble). À la fin de la République romaine, la grande majorité des habitants de Rome vivent dans des insulae plutôt que dans des domus (maisons)1.
Au sens juridique
Le terme « immeuble » s'oppose à meuble, et a un sens plus général : l'immeuble constitue une catégorie de biens regroupant principalement tout ce qui ne peut être déplacé (sol, arbre, bâtiment, composante fixée de façon permanente…).
En France, les biens immeubles sont juridiquement définis aux articles 5172 à 526 du Code civil3.
Par conséquent, au sens juridique, sont considérés comme immeubles les terrains construits ou non construits, et les édifices avec ou sans étage.
Par exemple les bois de haute futaie arrivés à maturité4 sont considérés déjà dans l'ancien droit comme immeubles5.
Catégorisation
Sur le plan de l’usage, on distingue les immeubles d'habitation, les immeubles de bureaux, les immeubles industriels, les immeubles gouvernementaux, etc.
Sous l’aspect structurel[réf. nécessaire], on distingue en particulier les gratte-ciel, immeubles d'une hauteur importante.
- Différents types d'immeubles
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Immeuble en construction en Côte d'Ivoire.
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Façade d'immeuble à Christchurch, Nouvelle-Zélande. Février 2020.
Cliquez sur une vignette pour l’agrandir.
Bibliographie
- M. C. Howatson (dir.), Dictionnaire de l'Antiquité, Paris, Robert Laffont, coll. "Bouquins", 1993 (édition originale britannique : The Oxford Companion to Classical Literature, Oxford University Press, 1989).
Notes et références
- Howatson (dir., 1993), article « Demeures et ameublements », p. 294.
- Article 517 - Créé par Loi 1804-01-25 promulguée le 4 février 1804 [archive], sur legifrance.gouv.fr, consulté le 21 janvier 2018
- Chapitre Ier : Des immeubles [archive], sur le-code-civil.fr, consulté le 21 janvier 2018
- Furetière, Antoine (1619-1688), Dictionnaire universel, contenant généralement tous les mots françois tant vieux que modernes & les termes des sciences et des arts,.... Tome 1 / . Recueilli & compilé par feu messire Antoine Furetière,... Seconde édition revue, corrigée & augmentée par Monsieur Basnage de Bauval, A. et R. Leers (La Haye) (lire en ligne [archive])
- Furetière, op. cit. : "BOIS DE HAUTE FUTAYE. Arbre de tige. C’est le bois qui est parvenu à sa plus grande hauteur, qui est réputé immeuble, et qui ne peut être abattu par un usufruitier"
Voir aussi
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Articles connexes
Appartement
Un appartement est une unité d’habitation, comportant un certain nombre de pièces et qui n’occupe qu’une partie d’un immeuble, situé généralement dans une ville.
Il est souvent à usage d'habitation (notion de logement). En particulier en France, lorsque le règlement de copropriété destine intégralement l'immeuble à cette utilisation (c'est ce qu'on appelle des clauses d'« occupation bourgeoise exclusive »1), excluant toutes formes d'activités commerciales. Plus marginalement, il héberge parfois des activités professionnelles.
Un appartement peut être habité — donc occupé — par son propriétaire ou une personne de sa famille.
Dans certains pays (en particulier en France) la conclusion d’un contrat de bail qui peut différer selon que le logement est meublé ou non attribue au locataire la jouissance exclusive de l'appartement, selon les termes du contrat et de la loi en vigueur.
Certains occupants sont propriétaires de leur logement, soit en coopérative, dans laquelle les résidents possèdent des parts d’une société possédant le bien immobilier. En France, les appartements se trouvent souvent dans des copropriétés privées, et fonctionnent selon les principes définis par la loi. Chaque copropriétaire est propriétaire de lots (appartement, cellier, garage); chaque lot correspond à une partie privative de l’immeuble, et à une (ou plusieurs) quote-part (tantièmes) sur les parties communes. Ces quotes-parts servent à répartir le poids des votes et le paiement de certains frais.
En Angleterre, il peut être géré en tout ou partie par une Tenant Management Organisation.
Appellations selon les pays
Appellations en Belgique
- Appartement : appartement avec au minimum une chambre, une salle de séjour séparée, une cuisine et une salle de bains avec sanitaire, qui peut éventuellement être séparé.
- Kot, logement d’étudiant, du studio au logement collectif, en passant par l’appartement une pièce (voir aussi : Kot à projet).
- Studio ou flat : appartement d’une seule pièce principale avec coin-cuisine et salle de bains avec sanitaire.
- Flat est aussi utilisé lorsque le coin-cuisine est séparé.
- Duplex : appartement à deux niveaux où un escalier, contrairement à un souplex, mène à un étage supérieur2. On parle aussi de duplex montant.
- Souplex : appartement à deux niveaux, où un escalier intérieur, contrairement à un duplex, mène à un niveau inférieur (un sous-sol aménagé la plupart du temps). On parle également de duplex descendant.
Appellations en France
En France, un logement, aux termes du décret 2002-1203, doit faire une surface minimum de 9 m2, une hauteur sous plafond de 2,20 mètres, ou un volume habitable au moins égal à 20 m3.
- T1, T2, T3… : T est utilisé pour type, ce qui correspond à un type d’appartement avec le nombre de pièces principales indiqué, c’est-à-dire : salon, salle à manger et chambres. La cuisine et les salles de bain ne sont pas comprises. Ainsi, un appartement avec un salon, deux chambres et une salle de bain est un T3.
- T1 bis, T2 bis, T3 bis… : il s’agit de logement particulier dont l’une des pièces est grande et peut être séparée en deux zones bien distinctes.
- F1, F2… : F est utilisé pour fonction. Globalement, dans la pratique, les professionnels comme les particuliers l’utilisent de la même manière que le type.
- P1, P2… : P est utilisé pour pièce. Principalement utilisée dans le sud de la France, cette pratique a la même signification que le type.
- Studio : un studio est un cas particulier de F1, où la cuisine fait complètement partie du salon/chambre à coucher. Ainsi, il se configure comme un appartement d’une seule pièce principale, avec un coin-cuisine (cuisinette ou kitchenette). La salle d'eau est évidemment séparée.
Il est très difficile de trouver avec certitude la différence entre type et fonction. Aucun texte de référence ne précise cette information. Il apparaît que progressivement le type remplace la fonction. Il y a quelques dizaines d'années le T se démarquait du F pour son standing supérieur. Le T s'apparentait à des logements plus confortables avec des pièces plus spacieuses et le F à des logements avec des pièces plus petites de type HLM. Dans la pratique, l’un et l’autre sont utilisés, bien que l'appellation F tende à disparaître. Les F avaient une cuisine séparée. La plupart des T ont un grand salon et cuisine intégrée plus petite
Appellations au Québec
1 ½, 2 ½ 3 ½… : le chiffre indique le nombre total de pièces, incluant éventuellement la cuisine, tandis que la demie représente la salle de bain. Généralement, ces termes sont utilisés pour les appartements en location.
Condominium (ou condo) : appartement en copropriété plus luxueux réservé à ceux qui veulent en être propriétaires.
Loft : appartement qui se caractérise par son espace aéré puisque la majorité de l’espace habitable est à aire ouverte. Peut être loué ou acheté. Généralement un loft est perçu comme étant plus grand qu’un simple studio, qui lui aussi n’a qu’une seule pièce aérée.
Le loft est aussi une énorme pièce où seule la salle de bain est close, le reste, chambre ; salon ; cuisine ; salle à manger… fait partie d’une seule et unique pièce d'une largeur de 3 m minimum.
Appellations en Suisse
- Studio, 1½, 2, 2½, 3… : le chiffre indique le nombre de pièces principales, à l'exclusion de la cuisine et des salles de bain. L'indication d'une ½ pièce fait, en général, référence à l'existence de toilette en plus de la salle de bain
Particularité cantonale : dans le canton de Genève, la cuisine est comprise au nombre des pièces principales. Concrètement, un cinq pièces genevois compte donc une pièce de moins qu'un cinq pièces situé dans un autre canton suisse.
Notes et références
Voir aussi
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Articles connexes
Maison
Maison à
Rotterdam (
Pays-Bas). Avec ses stores à rayures au-dessus de hautes fenêtres et ses briques locales, la construction est typique du pays.
Modeste maison mauritanienne dans le
Trarza.
Une maison est un bâtiment d'habitation, souvent de taille moyenne destiné au logement d'une famille, ou encore plus imposante divisée en plusieurs résidences ou appartements. Une maison est, en droit civil français, un immeuble, mot qui désigne aussi couramment un édifice de plusieurs étages divisé en plusieurs appartements occupés par diverses familles. On parle alors d'immeuble collectif.
La maison représente aussi l'ensemble des lieux de vie ou des espaces habités, ainsi que ses occupants ou résidents familiers. Elle est souvent considérée en « maisonnée » ou en symbole de la famille qui l'occupe.
Terminologie et définitions
Étymologie
Le mot maison attesté au XIe siècle en ancien français provient directement du mot latin de genre féminin mansǐo, mansiōnis, mansiōnem respectivement au cas nominatif, génitif et accusatif, désignant un lieu de séjour, une demeure ou une habitation et d'une manière générale, l'action de rester, demeurer, séjourner, bref le séjour accepté ou obligé1. Le diminutif maisonnette est attesté en 1160. Le mot latin est construit sur le participe passé du verbe manere, mansus.
Ce verbe latin intransitif veut dire simplement « rester, demeurer, séjourner, s'arrêter », mais aussi « persister, rester pour quelqu'un et être réservé à quelqu'un », il a engendré les mots dérivés manoir ou manant par le verbe ancien-français « maneir », et aussi ménage, ménagère, ménagement, déménager, aménager, aménagement, ménagerie, mesnil... Le participe substantivé à la forme neutre mansum a laissé le mot franco-provençal mas, le français manse désignant un domaine habité, et les mots ou suffixes de toponymes de petits domaines en maise, maisil, meix, mai, mé... La forme française péjorative masure vient du bas-latin mansura.
La maison est donc étymologiquement le lieu où l'on reste, où l'on revient, où l'on demeure, le lieu, domaine ou espace de sédentarisation ou d'arrêt momentanée, de la longue pause temporaire des (semi-)nomades. Dans le Midi de la France, on utilisait traditionnellement le mot hôtel, avec ses formes dialectales comme ostal, oustal en occitan, avec l'idée de recevoir, d'accueillir, le mot mas étant réservé à des constructions plus petites. En région parisienne, la maison paysanne se nomme de manière similaire l'hostise avant le XIIIe siècle, le mot « maison » n'apparaît durant la seconde moitié du XIIIe siècle que pour désigner précisément cette habitation rustique2.
Notons que l'espace gallo-romain avait légué le terme principal, casa, désignant précisément la maison qui s'est effacé non sans laisser les racines toponymes en case, casal, caze, cazal, chais(e), chèze, chazal, chézeaux...
Terminologie
Les divers mondes paysans nomment après le XIVe siècle « maisons » les espaces d'habitation concrets, lesquels nécessitent de multiples activités d'entretiens constants, de (ré)aménagements et réfections, de nettoyages réguliers... et parfois une (re)construction globale. Très tôt et de manière affirmée à l'époque moderne, la notion de maison rurale englobe autant la famille réunie au sens large, la domesticité régulière éventuelle et l'entreprise agricole et/ou pastorale, parfois forestière ou minière, ou encore d'artisanat et de petites industries, que la maisonnée mène sur le domaine associé à la maison ou dans ses environs. C'est ainsi dans ce lointain monde paysan, par ailleurs parfaitement présent dans les villes médiévales, ou à son abord immédiat, que s'élaborent les diverses conceptions de la maison comme entreprise, la petite « maison de commerce ou d'artisanat », la maison auberge ou restaurant, réfectoire ou cantine... alors que les membres de la noblesse ou de la bourgeoisie marchande aisée résident dans des maisons-fortes ou des châteaux, des vastes résidences d'agréments ou des hôtels particuliers, c'est-à-dire des lieux emblématiques ou de prestige, souvent réhabilités ou créées ex nihilo. Toutefois, la notion de maison, comme habitat commun à tous, se généralise au cours du siècle des Lumières. Après le pavillon de chasse ou de loisir isolé du XVIIe siècle, la chaumière ou la maisonnette dévoilent progressivement un art plus discret d'habiter aux élites pendant leurs périodes de loisir.
À partir de 1801, une maison qui est agréable et confortable, agrémentée notamment d'un jardin, est souvent appelée du nom des anciennes maisons de campagne romaine : villa, en particulier lorsqu'elle est située dans un lieu de villégiature.
Le terme d'architecture « pavillon » était traditionnellement utilisé pour désigner les maisons d'habitation isolées à un seul corps de bâtiment, avant l'apparition de la locution « maison individuelle » qu'on oppose à « immeuble collectif ».
Synonymes
Le mot « maison » désigne le bâtiment destiné à garantir des injures de l'air, des entreprises des méchants et des attaques des bêtes féroces ; une maison est grande ou petite, élevée ou basse, vieille ou neuve, faite de pierre ou de brique, couverte de tuiles ou de chaume, etc. Le mot « habitation » caractérise l'usage que l'on fait d'une maison relativement à toutes ses dépendances tant intérieures qu'extérieures; une habitation est commode ou incommode, saine on malsaine, riante ou triste, etc. Les mots « séjour » et « demeure » sont relatifs à la durée d'occupation d'un lieu. Le séjour est une habitation passagère, la demeure une habitation plus durable. L'un et l'autre ne peuvent être que plus ou moins longs. Le terme de domicile ajoute à l'idée d'habitation celle d'un rapport à la société civile et au gouvernement. Les pénates (mais aussi les lares) sont dans la mythologie des dieux ou des génies tutélaires des habitations des maisons des villes, des contrées de tous les lieux. Lares signifie habitation, maison, foyer. Cicéron dit que les génies domestiques sont appelés Pénates parce qu'ils résident dans l'intérieur (penitus) ou parce qu'ils veillent à la provision (peunus) de la maison, etc. Nous disons poétiquement ou familièrement nos pénates et non pas nos lares pour nos foyers domestiques. On va revoir ses pénates on les salue3.
Définitions juridiques
Une maison au 57, rue
The Close,
Salisbury,
Angleterre. Cette maison est typique du style georgien, mais les lucarnes ont probablement été ajoutées après sa construction.
Aux regards de l'administration fiscale française, un logement peut être dit résidence principale, si les occupants y résident plus de 183 jours par an, et résidence secondaire si elle est destinée aux périodes de repos.
Sur le plan juridique, en droit français, la maison individuelle est définie comme « un immeuble à usage d'habitation ou un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements » pour le contrat de construction d'une maison individuelle introduit au code de la construction et de l'habitation le 19 décembre 1990 dans l'article R 231-14.
Définitions fiscales
En France, de 1798 à 1926, l'imposition foncière se faisait sur les portes et fenêtres.
Histoire
Les maisons paysannes du haut-Moyen Âge sont souvent des maisons élémentaires à une ou deux pièces, construites avec une logique économique locale. Le foyer est présent au centre de la pièce à vivre, laissant s'échapper la fumée vers le plafond en partie troué. Ces maisons peuvent être reconstruites facilement ailleurs en prélevant les matériaux essentiels de structure et de service5. Quelles que soient leurs tailles et caractéristiques, elles sont parfois conçues pour être mobiles, démontables et transportables sur chariots ou traîneaux. Les éleveurs possèdent des maisons étables dépassant souvent une vingtaine de mètres de long. Elles sont organisées pour abriter hommes et bêtes, fourrages et réserves de première nécessité6. Celles-ci semblent avoir influencé après le XIIe siècle les maisons mixtes de taille moins importante, de 15 à 20 mètres de long, instaurant une séparation des hommes et des animaux domestiques.
L'installation généralisée et véritablement commune du bâti en dur, immobile, pérenne, en dehors des îlots de pouvoir ou de richesse de l'Occident médiéval, remonte aux années 1570 et 1640. Même avant le XIIIe siècle, des villages des contrées paysannes à sols pauvres effectuaient encore des déplacements d'habitats après quelques décennies ou rotations pluriannuelles de lieux d'habitation. Dans les contrées d'élevage, des familles migrantes installent encore leur petite demeure en une nuit sur des terroirs libres et autorisées à l'usage commun. La pression des autorités seigneuriales, religieuses ou laïques, notamment pour préserver les ressources forestières, source de revenus confortables, ou la vigilance des communautés d'habitants mieux lotis pour leur terroir entravent ses vieux usages semi-nomades. Au XIVe siècle, les groupes d'éleveurs pratiquant la transhumance devront justifier leurs droits et leurs pleines possessions des terres par la présence de remises, celles ou « granges à fourrage », une pratique paysanne qui remonte au moins au haut Moyen Âge.
L'observation d'un essor de l'habitat structuré et stable semble toutefois incontestable depuis le XIIe siècle et XIIIe siècle, il varie selon les contrées. Le midi de la France, soit une grande partie de l'Occitanie, connaît déjà la maison bloc à étage, avec une prédilection pour la pierre ou le moellon assemblé au mortier de chaux par l'art du maçon. Le bétail y est logé en rez-de-chaussée ou quasiment en cave. Cette maison à étages n'est pas inconnue au nord ou dans les régions montagneuses, mais elle ne possède qu'un soubassement de pierre et des étages en bois réalisés par le charpentier. Les exploitations domaniales ou « fermes » anciennes, assez souvent héritière de centre de petits domaines gallo-romains, imposent leurs bâtiments multiples autour d'une cour, dont le modèle à cour fermée n'est atteint souvent tardivement qu'au cours du XIXe siècle dans les bons pays soissonnais ou amiénois.
La maison mixte semble s'imposer irréversiblement dans une version dure « immobilière » après le XVIe siècle, à moins qu'elle ne se fige en une maison ou ferme à bâtiments multiples, à l'instar des maisons paysannes anglaises de la yeomanry. Elle laisse souvent, après le siècle suivant, les maisons à trois rangées, c'est-à-dire dévoilant les trois fonctions que sont l'habitat réservé à l'humain, la grange (circulation technique, garage du chariot, accès au réserves) et l'étable-écurie (gros animaux).
L’évolution de la maison peut aussi être conçue de façon parallèle à l'histoire de la ville dont elle est, depuis la fondation des villes antiques, jusqu'à la seconde moitié du XXe siècle, en passant par la fondation des bastides, l'élément constitutif élémentaire7.
Premiers habitats
Reconstitution d'une tente paléolithique à
Pincevent.
Il faut sortir de l'image d'Épinal de l'homme des cavernes vivant dans des grottes et abris sous roche, protections naturelles contre l'extérieur. Les humains préhistoriques n'ont jamais vécu dans les parties reculées des grottes et ont habité dans des régions qui étaient totalement dépourvues de cavernes (Afrique de l'Est par exemple). Ils ont parfois mis à profit les abris sous roche et les porches de grottes pour implanter leurs habitats, mais il ne faut pas perdre de vue que les sites archéologiques se sont mieux conservés dans de tels contextes et y ont également été recherchés préférentiellement8.
Au paléolithique, l'homme est un chasseur-cueilleur nomade qui s'installe dans des lieux proches de l'eau sous abri ou dans des campements en plein air. Il y monte des tentes et des huttes, abris temporaires en branchages ou ossements. Ces abris adaptés au milieu et aux conditions météorologiques laissent comme traces archéologiques des fonds de cabanes, des pierres plus ou moins agencées, des trous de poteaux tandis que les structures aériennes (toiture, peaux, branches) disparues ne peuvent que faire l'objet de reconstitutions hypothétiques. En Europe centrale et orientale (site représentatif : le village de Mezhyrich9), des vestiges de huttes avec une armature en ossements de mammouths remontent à 35 000 ans10.
Premières maisons au néolithique et aux âges des métaux
Reconstitution d'une maison néolithique en
Europe.
Le début de la sédentarisation au néolithique est attesté dans le village de Mallaha, situé en milieu semi-aride, caractérisé par des constructions circulaires et semi-circulaires à demi-enterrées, qui font partie des plus anciens bâtiments permanents connus. Elles sont construites en terre avec un parement en pierre et avaient sans doute une toiture en peaux d'animaux ou en petit bois soutenue par des poteaux dont il reste des traces.
Des habitations en briques crues enduites de plâtre commencent à apparaître durant le néolithique du Proche-Orient. Adossées les unes contre les autres, elles sont couvertes de toits en terrasse et communiquent entre elles par des cours intérieures. Du fait de l'absence de rue, elles sont seulement accessibles par une ouverture pratiquée dans le toit et des échelles de bois aboutissant au « coin cuisine »11.
En Europe tempérée, de grandes maisons à toit de chaume, allongées de 10 à 50 mètres de longueur, parfois alignées côte à côte selon la direction des vents dominants, réalisées en bois, clayonnage et torchis, abritent des « familles élargies ». Les maisons près de lacs sont de type palafitte tandis que celles de l'Europe du Sud-est ont un style hérité du Proche-Orient12.
Aux âges des métaux (Âge du bronze et Âge du fer), les habitations présentent les caractères d’une maison individuelle (dimensions plus réduites, généralement rectangulaires, sauf dans le nord-ouest de l'Europe où elles sont circulaires) délimitée par un enclos, ce qui marque le début de la propriété privée. Elles sont constituées de charpentes plus complexes (grâce à l'outillage métallique) portées par une ossature de bois avec des poteaux fichés en terre ou parfois des semelles de fondation en pierre ou en matériaux pilés13.
Antiquité
Des vestiges de maisons à patio en pisé ou en pierre sont relevés en Mésopotamie, Égypte antique, Chine ou dans la vallée de l'Indus14.
Reconstitution d'une maison grecque antique.
À l'époque romaine, le domaine rural des classes aisées est la villa romaine.
En ville, les milieux dominants possèdent de belles propriétés, les domus, plus ou moins grandes et luxueuses en fonction de leur fortune, qui doivent refléter le statut social et la dignitas de leur propriétaire. Les nombreuses familles plus modestes logent dans des insulae.
La maison en Grèce antique va de la simple cabane du paysan en pierre ou en torchis, sans fenêtres jusqu'aux maisons des populations plus aisées avec plusieurs pièces articulées autour d'un patio (souvent à péristyle) et de deux chambres à coucher à l'étage, les plus riches ayant des pièces réservées aux hommes et aux femmes, l'andrôn et le gynécée. Le toit est en chaume ou en tuile et des avant-toits surplombent les murs (blanchis à la chaux à l'intérieur comme à l'extérieur) en briques d'argile séchée ou en torchis sur ossature bois avec une base de pierre qui protège les éléments les plus vulnérables de l'humidité. Au nord, prédomine la maison de plan circulaire, mais l'habitat caractéristique est la maison à mégaron de plan rectangulaire15. Certaines ont un porche ouvert surmonté d'un pignon à faible pente ou d'un fronton.
Au Moyen Âge
Au Moyen Âge, dans un même quartier, une même rue, se côtoient des taudis bas, des logis d'artisan ou de boutiquier à un étage sous grenier, des immeubles à encorbellement de notables, des palais et hôtels particuliers de princes. L'habitat urbain est essentiellement en bois au VIIIe et IXe siècle puis la pierre devient prépondérante aux XIIe et XIIIe siècles avant qu'elle ne soit remplacée par du pan de bois de qualité aux XIVe siècle -XVe siècle16.
Période moderne
Le phénomène de la villégiature naît au XVIIIe siècle dans la grande bourgeoisie dont la maison de campagne en tant que résidence secondaire est une extension de patrimoine, reprenant le modèle rousseauiste de la société de cour, les aristocrates vivant dans un hôtel particulier lors de la saison des visites appelée saison sociale (en) et retournent dans leur domaine en campagne en été. Il faut distinguer maison des champs et maison de campagne. Une maison des champs est une habitation avec les accessoires nécessaires aux vues économiques qui l'ont fait construire ou acheter comme un verger, un potager, une basse cour, des écuries pour toute sorte de bétail, un vivier , etc. Une maison de campagne est une habitation avec les accessoires nécessaires aux vues de liberté d'indépendance et de plaisir qui en ont suggéré l'acquisition comme avenues, remises, jardins, parterres, bosquets, parc même , etc. « Une maison de campagne convient aux gens de qualité vu que leur état suppose de l'aisance tandis qu'une maison des champs convient à la bourgeoisie dont l'état semble exiger plus d'économie dans la dépense3. »
Les maisons de ville en France disposaient de fenêtres vitrées à l'époque moderne, en revanche, les fenêtres des maisons situées à la campagne n'étaient généralement fermées que par un volet en bois qui était fermé la nuit. Durant la journée, l'ouverture pouvait être obturée par de la toile de lin, du papier huilé, ou même de la vessie de porc, des matériaux qui limitaient le passage de l'air mais aussi du jour17.
Période contemporaine
Le lointain modèle de la villa, issue de la villa romaine antique et de la Villa médicéenne de la Renaissance se perpétue au XIXe siècle, en propriété bourgeoise confortable, puis au XXe siècle synonyme de pavillon (maison individuelle de lotissement pavillonnaire, de banlieue de grande ville ou parfois s'intercalant dans le tissu urbain) des classes moyennes, entourée d'un jardin souvent modeste18.
La révolution industrielle du XIXe siècle entraîne la création d'habitations à bon marché, notamment des petites maisons des cités ouvrières, maisons identiques à la base alignées sur rues, des maisons des cités-jardins s'inspirant des réalisations britanniques d'Ebenezer Howard et du mythe du « cottage » ou du pavillonnaire standardisé qui est privilégié lors de la reconstruction après la Seconde Guerre mondiale.
Le rêve américain et l'American Way of Life, via le cinéma puis les séries TV promeuvent dans le monde la maison unifamiliale en lotissement, en propriété privée. Ce rêve est mis à mal par la crise des subprimes, sur le ruines de laquelle naissent dans les années 2010 aux États-Unis quelques méga-entreprises qui achètent par dizaines de milliers les maisons saisies lors de la crise pour ensuite les mettre en location (ex : Pretium Partners et Progress Residential propriétaires de plus de 70 000 maisons ou mobil-homes mis en location fin 2021, logeant plus de 200 000 résidents19).
Depuis 1975, les crises pétrolières et une lente prise de conscience de l'épuisement des ressources planétaires et de l'empreinte écologique puis de l'empreinte carbone du béton et de la construction et de la gestion des logements émergent. De nouveaux modèles de villes durables et de maisons se voulant plus sobre et écologiques apparaissent. Ainsi en France, dont avec le CSTB, étudie-t-on des maisons labellisées haute performance énergétique, le bâtiment durable, à énergie positive ou à basse consommation énergétique ainsi que de maison passive et à haute qualité environnementale, voire positive en biodiversité.
Technique
Construction
On distingue généralement deux types de maison :
- la « maison de constructeur » ou « maison clé en main » ou encore « maison clé sur porte » (en Belgique), qui est souvent proposée sur catalogue et construite en série, restreignant ainsi la possibilité d'individualiser cette dernière dans un premier temps20 ;
- la « maison d'architecte », qui est, comme son nom l'indique, conçue par l'architecte lui-même qui essaye ainsi de répondre aux attentes du commanditaire ; l'habitation obtenue est alors une construction unique.
Environnement et énergie
Si elle répond aux démarches architecturales soucieuses de l'environnement, elle est qualifiée de « maison Haute qualité environnementale » (HQE).
Si elle respecte certains critères sévères de consommation énergétique, elle est appelée « maison passive ».
Elle peut de plus se définir comme « maison positive » si elle produit de l'énergie.
Sociologie
Fonctions
La maison a historiquement une fonction multi-générationnelle pour la famille au sens large, comprenant plusieurs générations, ainsi que des domestiques ou des personnes affiliées.
Statistiques
La surface d'une maison en France est généralement comprise entre 11 et 150 m2, de plain-pied ou avec 1 à 3 niveaux21.
Religion
La religion chrétienne a vénéré une maison durant plusieurs siècles : la Sainte Maison de Lorette. Il s’agit de la maison de la Sainte Famille, une maison d’époque antique, probablement d’origine nabatéenne, placée dans la nef centrale, sous la coupole d’une basilique d’époque Renaissance. Cette maison fut l’objet d’une vénération profonde de l’ensemble des chrétiens d’Europe et l'objet du plus grand pèlerinage du monde occidental entre le XIVe et le XVIIe siècle.
Typologie
Types constructifs
Types régionaux
Types fonctionnels
Types historiques
Spécimens de maisons
Notes et références
- L'évolution phonétique en roman et ancien français est complexe et diverse : on retrouve le mot féminin mansion au sens de demeure en 1155, mais aussi, via le mot bas-latin mansionata, les dérivés ancien français mesnie, maisnie, maisniee, mesnee, le souvent au sens de famille ou de maisonnée.
- Pour la noblesse, la maison désigne au moins une famille ou une lignée associée à un domaine, ayant à son service ou pour sa gestion des intendants, des officiers et gardes, des serviteurs et domestiques... Une telle maison possède des propriétés et des titres, peut exhiber des droits juridiques et afficher son statut de prestige et ses honneurs. Le "train de maison" montre la richesse et la puissance active d'une maison, au cours d'un déplacement ou d'une réception...
- Dictionnaire universel des synonymes de la langue française, Volumes 1 à 2. lire en ligne [archive]
- Code de la construction et de l'habitation, titre Construction d'une maison individuelle [archive]
- Le verbe ancien-français "maisoner", attesté en 1220, signifie en premières acceptions "construire une maison, bâtir, construire", en seconde acception "agir", et seulement en troisième acception "se tenir à la maison, être sédentaire". "Maisonner" autrefois en Bourgogne signifiait avoir le droit de prélever des matériaux, en particulier du bois dans les forêts, pour réparer, entretenir ou édifier sa maison ou un bâtiment annexe.
- Il existe par exemple, assemblées par l'homme, des meules ou des granges à fourrages, installées à proximité des prairies de fauche ou des champs, qui servent aussi de réserves.
- Philippe Panerai, De l'îlot à la barre.
- Habitat et habitation des hommes de la préhistoire - Paléolithique [archive]
- Mezhirich Mammoth Camp [archive]
- (en) Barry Lewis, Robert Jurmain et Lynn Kilgore, Understanding Humans : Introduction to Physical Anthropology and Archaeology, Cengage Learning, (lire en ligne [archive]), p. 301
- (en) Orrin C. III Shane et Mine Küçuk, « The World's First City », Archaeology, vol. 51, no 2, , p. 43-47 (lire en ligne [archive])
- René Desbrosse et Janusz Krzysztof Kozlowski, Les habitats préhistoriques : des australopithèques aux premiers agriculteurs, CTHS, , 220 p. (ISBN 2-7355-0487-5)
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Un lotissement est en France, selon le code de l'urbanisme « la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. »1
Un lotissement à San José (Costa Rica) bâti selon un plan hippodamien.
Généralités
Le lotissement est une opération d'aménagement par laquelle le lotisseur acquiert une parcelle non viabilisée, réalise les travaux de voirie et réseaux divers (VRD) nécessaires pour desservir les terrains et étend les réseaux publics pour les raccorder en eau, en électricité. Il assure éventuellement les équipements collectifs d’assainissement, les réseaux de télécommunication et câblés, ainsi que les équipements de défense contre l'incendie.
L’entrepreneur commercialise les terrains à une personne construisant pour son compte, ou à un promoteur qui construira des bâtiments en vue de les revendre aux acheteurs finaux.
Divers plans sont communément utilisés, tels que le plan hippodamien ou ceux en chandelier. De tels aménagements se reconnaissent aisément, et permettent de qualifier de lotissement les quartiers créés par ces opérations immobilières.
L'opération d'aménagement, consistant à transformer des terrains non viabilisés en terrains constructibles, est habituellement réalisée en périphérie des zones urbanisées, c'est-à-dire en banlieue ou en zone périurbaine. Elle est donc critiquée car elle contribue à l'étalement urbain et, pour les lotissements pavillonnaires, pour leur faible efficacité énergétique2,3,4.
Historique
Le terme de lotissement semble être utilisé depuis le milieu du XIXe siècle mais de telles opérations ont été effectuées couramment dès le Moyen-Âge, par exemple le lotissement en 1282 de terrains appartenant à l'ordre du Temple à Paris entre la rue du Temple et la rue Vieille-du-Temple. Sous l'Ancien Régime5, la création de la Place des Vosges à Paris, en 1605 est un exemple parmi les plus connus. Le lotissement des domaines des anciens couvents et des hôtels particuliers des émigrés devenus biens nationaux après 1790 est à l'origine de plusieurs quartiers de Paris au début du XIXe siècle.
Le lotissement représenterait la principale forme d'extension de Paris où 48 % des voies auraient été ouvertes à l’intérieur de terrains divisés en lots à bâtir6.
En banlieue on peut citer les exemples du Vésinet (Yvelines) durant le Second Empire, ou de Saint-Maur-des-Fossés (Val-de-Marne), sous la Monarchie de Juillet.
Extrait de la carte d'état-major de 1888 montrant la ligne des Coquetiers. Le tracé régulier des voies et la petite taille des terrains évoquent clairement les opérations de lotissement réalisés au XIXe siècle à proximité de la ligne de chemin de fer.
La création des lotissements est alors directement influencée par le développement des chemins de fer et des tramways, qui permet d'urbaniser des secteurs trop éloignés des centres historiques pour que l'on puisse s'y rendre à pied. On peut ainsi citer le développement, en banlieue parisienne, des villes de Maisons-Laffitte (Yvelines) avec le lotissement du parc du château de Maisons ou du Raincy (Seine-Saint-Denis) avec le lotissement du parc du château de la famille d'Orléans. On peut aussi citer dans un contexte balnéaire, Le Touquet-Paris-Plage (Pas-de-Calais) un lotissement érigé en commune en 1912. montre que le lotissement n'est pas un phénomène récent.
Affiche faisant la promotion du lotissement d'une partie du domaine de Maisons-Laffitte
Dans ce cas, les communes loties ont souvent fait l'objet de morcellement de terrains vendus aux enchères, attirant de fait une population aisée de bourgeois parisiens. C'est la raison pour laquelle ces communes conservent encore actuellement une population ayant un niveau de vie élevé et une architecture caractéristique du XIXe siècle.
L'influence des transports en commun baisse au cours de la seconde moitié du XXe siècle, en fonction de la croissance de la mobilité individuelle. Depuis lors, les lotissements sont le plus souvent créés à proximité d'axes routiers.
Publicité pour un lotissement vers 1904-1905, mettant en valeur la qualité de sa desserte en transports en commun.
Lotissement et desserte par les transports en commun de banlieue étaient, au XIXe siècle et au début du XXe siècle, des éléments interdépendants.
La station balnéaire du Touquet-Paris-Plage a été créée de toutes pièces comme un lotissement en 1882.
À cette époque, s'il existait déjà des lotissements destinés aux classes moyennes ou populaires, certains étaient très huppés, comme ce bord de mer...
Problèmes contemporains
Avec la généralisation du lotissement comme forme urbaine privilégiée pour l'habitat depuis les années 1950, au travers de la notion d'étalement urbain, se posent des problèmes aigus en matière énergétique et environnementale.
Le lotissement constitue un modèle urbain fortement consommateur d'énergie, que ce soit pour la construction de logements individuels, ou pour les déplacements massifs en automobile qu'ils provoquent du fait de l'éloignement du centre des villes, et de la faible viabilité des transports en commun dans les tissus urbains peu denses comme ceux des lotissements.
Étalement urbain à Colorado Springs avec l'aménagement de nombreuses impasses.
Avec l'épuisement des ressources pétrolières et le renchérissement du coût de l'énergie, en particulier du carburant, le lotissement d'habitation, en tant que modèle urbain, est menacé dans son développement, voire dans sa survie7.
Actuellement, le lotissement, en tant que forme urbaine destinée à produire une maison individuelle par ménage, apparaît pour beaucoup comme écologiquement insoutenable car il constitue une cause importante de surexploitation de l'environnement par l'homme. Il provoque consommation d’espace au détriment des terres agricoles et naturelles, artificialisation des sols, déplacements massifs en automobile, surconsommation de matières premières, augmentation des inondations, diminution de la ressource en eau potable, augmentation de l’absorption des rayonnements solaires qui participent au réchauffement climatique, disparition définitive de terres agricoles, diminution de la biodiversité, etc.
Droit français du lotissement
Mutation de ce droit dans le temps
Le lotissement est issu des rapports privés autour desquels vont se développer des règles spécifique du droit de l'urbanisme.
Il faut remonter aux lois « Cornudet » de 1919 et 1924 pour voir naitre un embryon de droit relatif aux lotissements. Cependant, ce n’est que la seconde loi qui institue un régime d’autorisation préalable a l'aménagement nécessaire au lotissement. En effet l’administration devait approuver, préalablement à l’opération, le cahier des charges considérant les règles d’urbanisme en vigueur. L’objectif principal de la loi était de lutter contre les lotissements défectueux.
Avec le décret du 31 décembre 1958 (no 58-1466)8, compte tenu de la croissance de demande de logement, le lotissement est perçu comme un instrument de la politique urbaine.
Avec le décret du 26 juillet 1977(no 77-860)9, les relations des colotis et la conformité des constructions aux règles d’urbanisme sont séparées, avec des règles de natures privées d’un côté et d’autres publique, ce qui n’est pas sans poser de problème10.
Définition
Le droit français définit le lotissement comme étant la division de terrains nus en vue de les bâtir.
Traitement antérieur à 2011
Il convient de commencer avec la définition issue du décret de 197711 qui disposait que « Constitue un lotissement […] toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété. »12
Les critères fondamentaux sont déjà dégagés, à savoir la division (qu’elle soit en propriété ou en jouissance) et l’implantation de bâtiment. Cependant, il fallait au moins trois lots, et un délai était imposé.
Pour le principal, vient ensuite la définition (qui sera modifiée par l’ordonnance du 8 décembre 200513,1) disposant quant à elle qu’un lotissement était « l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments. »14
Si la constitution d’un lotissement est envisagée dès le premier détachement, le criterium de 10 ans est conservé, ce qui a soulevé de nombreux problèmes, notamment en cas de succession de propriétaires. Cela a notamment expliqué la réforme de simplification imprégnant le droit positif en 201115.
Droit positif
La version actuelle de l’article L.442-1 du Code de l’urbanisme1 est issue de l’ordonnance du 22 décembre 201116. Il définit le lotissement comme « la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. »
La notion d’unité foncière a été définie par le Conseil d’État comme un « îlot d'un seul tenant composé d'une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision »17,18,19.
Un lotissement, c'est essentiellement la viabilisation des terrains. Certains l'oubliaient au début du XXe siècle…
On voit ici un lotissement défectueux en banlieue parisienne, où les rues en terre battue sont transformées en chemins de boue à la première pluie.
Autrement dit, un lotissement répond à plusieurs critères :
Une division en propriété ou en jouissance, qu’importe le nombre de lots ;
D’un seul tenant (les lotissements multi-site n’existent pas en droit français) ;
Avec une intention de construire.
Sur ce dernier point, la jurisprudence se veut particulièrement stricte et le projet de construction n’a pas à être déterminé, l’intention découle de la demande de lotissement et de la constructibilité, ou non, du terrain20,21.
La division concerne une surface, et non un volume. Les lotissements "horizontaux" ne peuvent donc exister en droit français et donnent lieu à censure. La vente d'un lot sans sa surface est illégal, ce qui n’est pas sans poser de problème22.
Le nombre de propriétaire et de parcelle importe peu, tant que ces critères sont respectés.
Échappent cependant à la qualification de lotissement23 :
Les divisions primaires24, en ce qu’elles ne concernent la partie initiale (rien n’empêche de faire plusieurs divisions primaires successives)
Les opérations effectuées dans le cadre d’une opération de remembrement25 par une association foncière urbaine ;
Les divisions de l’aménageur dans une ZAC (zone d'aménagement concerté)26,27;
Les permis valant division 28 ;
Les détachements de terrains par effet d’expropriation ou de cession amiable après déclaration d’utilité publique29 ;
Le détachement-rattachement qui consiste à détacher une partie de terrain pour le rattacher à une propriété contiguë (aucune division).
Régime juridique
Il convient de suivre une analyse linéaire partant de la demande à la construction des lots.
La demande
La création de la viabilité est un élément fondamental d'un lotissement. On voit ici les travaux de réalisation d'une rue et d'un piquet d'incendie.
Il faut considérer que tout lotissement est soumis à une formalité, puisque l’article L.442-3 du Code de l’urbanisme30 dispose que « Les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d'un permis d'aménager doivent faire l'objet d'une déclaration préalable. » 31
Permis d’aménager
En vertu de l’article R*421-1932, doivent être soumis à la délivrance d’un permis d’aménager33 les lotissements prévoyant des voies, espaces ou équipements communs 34à plusieurs lots. Il s’agit de la distribution qui ne suppose pas un accès direct depuis la parcelle35.
Déclaration préalable
Comme cela a été expliqué préalablement, dès lors que l’opération est qualifiée de lotissement, il faut une autorisation. Si celui-ci n’est pas soumis à un permis d’aménager, il faudra donc réaliser une déclaration préalable.
Commercialisation des lots
La publicité (c’est-à-dire les formalités obligatoire visant à portée a connaissance d’un acte) relative au lotissement doit explicitement respecter les mentions relatives à la délivrance du permis d’aménager ou la non-opposition à une déclaration préalable36, selon les cas, à peine de nullité relative de la vente ou de la location.
Pour ce qui est de la commercialisation, à proprement dite, il est en principe interdit de signer une promesse unilatérale de vente, de location ou d’achat avant la délivrance de l’autorisation37. Ce n’est qu’à compter de celle-ci que le lotisseur pourra commercialiser les lots et percevoir un acompte, sous réserve du délai de rétractation de 10 jours38.
Quant aux conditions préalables au contrat de ventre, outre le bornage 39,40,41, il faut en principe que le terrain soit constructible. Autrement dit, viabilisé par les travaux qui incombent au lotisseur, en vertu de l’article R*442-1342.
Cependant, ce même article pose deux exceptions 43 :
Le demandeur sollicite l'autorisation de différer les travaux, en vue d'éviter la dégradation des voies lors de la construction des bâtiments sur les lots, ce qui est subordonné à l'engagement du demandeur de terminer les travaux.
Le lotisseur justifie d'une garantie d'achèvement des travaux au sens de l'article R. 442-1444.
Réalisation des travaux par le lotisseur
Une fois l’autorisation de lotir obtenue, le lotisseur doit procéder aux travaux dans les délais d’exécution de droit commun, à savoir trois ans à compter de la notification de l’autorisation, sans que ceux-ci n’aient été interrompus pour une durée supérieure à un an45. Il existe aussi une possibilité de prorogation46.
Création d'une voirie et des réseaux de desserte, matérialisés par les coffrets de branchement électriques. Sous la voie se trouve également les réseaux d'eau potable, d'assainissement, de télécommunication et, éventuellement, de gaz
Les travaux incombant au lotisseur sont, en vertu de l’article L.332-15 du code de l'urbanisme47, tous ceux qui sont propres au lotissement. Ils se définissent d'une part par leur nature, rendus nécessaires par l’opération et avoir un intérêt direct pour celle-ci, pour la viabilité des lots. D'autre part, par sa destination ou son usage dans la mesure où ils doivent profiter exclusivement aux constructeurs ou usagers des constructions ou de l'opération d'aménagement en principe48,49,50.
Dès l’ouverture du chantier, le lotisseur doit adresser une déclaration d’ouverture, comme en dispose l’article R.424-16 du Code de l’urbanisme51. De même, il faut adresser une déclaration d’achèvement 52.
Ces formalités sont également valables pour les lotissements soumis à déclaration préalable. Cette déclaration ouvre notamment la stabilisation des règles d’urbanisme pendant 5 ans53.
Cependant, s’il y a une garantie d’achèvement, le lotisseur peut différer la réalisation de certains travaux, selon l’autorisation qu’il a reçue de l’administration, voire réaliser ces travaux par tranche, ce qui donne lieu à plusieurs déclaration d’ouverture et d’achèvement des travaux.
Constructibilité des lots
Sous réserve de garantie d’achèvement, l’exécution des travaux du lotissement par le lotisseur ouvre la constructibilité des lots.
Il convient d’affirmer que l’autorisation de lotir ne vaut pas permis de construire en principe, même si une faculté est ouverte en ce sens pour les permis d’aménager et la construction de maison individuelle.
De ce fait, il faut distinguer le permis d’aménager ou la déclaration préalable au lotissement du permis de construire sur les parcelles. En résumé, l’autorisation de lotissement va, en principe, permettre la viabilité du terrain par son raccordement au réseau. Tandis que le permis de construire permettra, comme son nom l’indique, autoriser à bâtir sur le terrain.
Documents du lotissement
Les colotis ne sont pas aussi libres que les propriétaires de terrains n’ayant pas fait l’objet d’un lotissement54. Le lotissement peut connaitre de deux documents facultatifs :
Le règlement qui est un document visant à déterminer les règles applicables au lotissement, en conformité avec les règles d’urbanisme. Il détermine notamment l’aspect des constructions, les clôtures, les plantations.
Le cahier des charges qui est un document contractuel régissant les rapports entre colotis et entre les colotis et le lotisseur. Il s’agit de stipulation constituant des servitudes réciproques.
À la différence du règlement qui doit devenir caduc après 10 ans en principe, le cahier des charges a vocation à s’appliquer à perpétuité. Le cahier des charges vous renseignera sur les droits et obligations des colotis. Le règlement, lui, indiquera les règles d’urbanisme qui s’appliquent au secteur.
Cependant, la contractualisation des règles d’urbanisme a été un sujet donnant lieu à controverse, ce qui est a priori réglé par
Article L115-155, issu de la loi ALUR (accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 201456, qui dispose que « La seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel. »
Pièces des demandes d’autorisation pour les lotissements
Le début des travaux d'un nouveau lotissement à Norroy (Vosges)
Formulaire de déclaration préalable lotissements et autres divisions foncières non soumis à permis d’aménager
Les pièces diffèrent qu’il s’agisse d’un permis d'aménager ou d’une déclaration préalable de travaux.
Le permis d’aménager du lotissement
Le Code de l’urbanisme dispose ainsi que la demande de permis d'aménager doit comporter au titre des pièces obligatoires :
Plan de situation du terrain dans la commune57 ;
Notice décrivant le terrain et l’aménagement prévu58 et mentionnant notamment :État initial du terrain et ses abords ;
Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet :
a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ;
b) Un projet architectural, paysager et environnemental59 ;
c) L'organisation et l'aménagement des accès au projet ;
d) Le traitement des parties du terrain situées en limite du projet ;
e) Les équipements à usage collectif et notamment ceux liés à la collecte des déchets ;
Plan de l'état actuel du terrain à aménager et de ses abords et plan coté en trois dimensions faisant apparaitre la composition d’ensemble du projet et des plantations à conserver et à créer, et faisant apparaître la répartition prévue entre les terrains réservés à des équipements ou des usages collectifs et les terrains destinés à une utilisation privative60,61 ;
Lorsqu'elle existe, un extrait de la convention du projet urbain partenarial62 ;
Si le projet rentre dans le cadre des études d'impact, celle-ci ou la décision de l'autorité environnementale en dispensant le projet63 ;
Il existe également, au cas par cas, des pièces supplémentaires qui peuvent être exigées64.
Par ailleurs, peut être joint un projet de règlement, s'il est envisagé d'apporter des compléments aux règles d'urbanisme en vigueur65.
Enfin, afin de garantir que les espaces collectifs (voiries, réseaux, jeux d'enfants et espaces verts...) ou équipements communs (chaufferies, réseaux d'assainissement ou de communication, antennes satellites...) au lotissement seront entretenus dans la durée, le code de l'urbanisme impose au lotisseur soit :
de s'engager à constituer une association syndicale libre (ASL)66des acquéreurs de lots à laquelle sera dévolue leur propriété, leur gestion et leur entretien67. Ces associations sont financées par les cotisations obligatoires qu'elles prélèvent sur les propriétaires de terrains du lotissement.
de les remettre en propriété aux acquéreurs de lots68. Si ces lots constituent eux-mêmes des copropriétés, ces espaces et équipements créés par le lotissement pourront constituer des parties communes de la copropriété.
de passer une convention avec la commune ou l'EPCI une convention par laquelle la collectivité s'engage à reprendre la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés, en les transférant dans leur domaine68. La dévolution à la collectivité comporte notamment l’avantage pour les colotis de ne pas subir les couts d’entretien.
La déclaration préalable de travaux
Doivent figurer dans la déclaration préalable de travaux les pièces de droit commun, à savoir :
Le formulaire Cerfa approprié 69
Le plan de situation du terrain dans la commune ;
Un plan sommaire des lieux indiquant tout bâtiment destiné à être implanté ;
Un croquis et un plan coté dans les trois dimensions de l’aménagement, faisant apparaitre les divisions projetées.
Notes et références
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« Article *R442-13 Modifié par Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 - art. 8 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007 Modifié par Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 - art. 9 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007 » [archive], sur Legifrance.gouv.fr (consulté le 20 décembre 2015)
« LE LOTISSEMENT » [archive] [PDF], sur cheuvreux-notaires.fr, p. 5; Après obtention du permis d’aménager
« Article *R442-14 Créé par Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 - art. 8 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007 Créé par Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 - art. 9 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007 » [archive], sur legifrance.gouv.fr (consulté le 20 décembre 2015)
« Décret n° 2014-1661 du 29 décembre 2014 prolongeant le délai de validité des permis de construire, des permis d'aménager, des permis de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration préalable » [archive], sur legifrance.gouv.fr (consulté le 20 décembre 2015)
« Prorogation » [archive], sur service-public.fr, 13 septembre 2013 (consulté le 20 décembre 2015)
« Article L332-15 Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 117 » [archive], sur legifrance.gouv.fr
« Constitue un équipement propre une canalisation qui a permis la constructibilité d'un terrain » [archive], sur droitimmobilier.tumblr.com (consulté le 20 décembre 2015)
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« Article R*442-1 Modifié par Décret n°2012-274 du 28 février 2012 - art. 5 » [archive], sur legifrance
« Article L442-14 Créé par Ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 - art. 15 JORF 9 décembre 2005 en vigueur le 1er octobre 2007 » [archive], sur legifrance.gouv.fr (consulté le 20 décembre 2015)
« Le point sur... le règlement et le cahier des charges de lotissement » [archive], sur LeParticulier.fr, février 2013 (consulté le 20 décembre 2015)
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« LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové » [archive], sur legifrance.gouv.fr (consulté le 20 décembre 2015)
Article R. 441-2 du code de l'urbanisme [archive] sur Légifrance.
Article R. 441-3 du code de l'urbanisme [archive] sur Légifrance.
Article R. 442-5 du code de l'urbanisme [archive] sur Légifrance.
Article R. 441-4 du code de l'urbanisme [archive] sur Légifrance.
Article R. 442-4 du code de l'urbanisme [archive] sur Légifrance.
Article R. 441-4-1 du code de l'urbanisme [archive] sur Légifrance.
Article R. 441-5 du code de l'urbanisme [archive] sur Légifrance.
« Pièces à joindre à une demande de PERMIS D’AMÉNAGER » [archive] [PDF] (consulté le 20 décembre 2015)
Article R. 441-6 du code de l'urbanisme [archive] sur Légifrance.
« Qu'est ce qu'une ASL et quel est son mode de fonctionnement » [archive], sur flint-immobilier.fr, février 2018 (consulté le 28 janvier 2020)
Article R. 442-7 du code de l'urbanisme [archive] sur Légifrance.
Article R. 442-8 du code de l'urbanisme [archive] sur Légifrance.
« Déclaration préalable - Lotissements et autres divisions foncières non soumis à permis d'aménager » [archive], sur service-public.fr, 15 octobre 2015
Voir aussi
Bibliographie
Grégory Kalflèche, Droit de l'urbanisme, Paris, PUF coll. Thémis, juillet 2012, XVI-394 p. (ISBN 978-2-13-056715-8)
Sir Raymond Unwin (trad. de l'anglais par William Moosser, Léon Jaussely), L'étude pratique des plans de villes : introduction à l'art de dessiner les plans d'aménagement et d'extension [« Town planning in practice »], Paris, l'Équerre, 1981 (1re éd. 1981), 370 p., 24 cm (ISBN 2-86425-013-6, ISSN 0244-6561)
Alex MacLean (trad. de l'anglais, préf. Bill Mckibben), Over : Visions aériennes de l'American Way of Life : une absurdité écologique [« OVER : The American Landscape at the Tipping Point. »], Paris, La Découverte, Dominique Carré éditeur, 2008 (1re éd. 2008), 336 p., 23 cm × 33,5 cm (ISBN 978-2-7071-5629-7)
Ariella Masboungi (dir.) (préf. Jean-Louis Borloo), Faire une ville avec les lotissements, Paris, Le Moniteur, coll. « Projet urbain / MEEDDAT », juin 2008, 160 p., 16 × 26 cm (ISBN 978-2-281-19411-1, présentation en ligne [archive])
(fr) (it) (en) Robert-Max Antony, « Vocabulaire français de l'Art urbain : Lotissement » [archive], sur http://www.arturbain.fr/ [archive], Séminaire Robert Auzelle, 2011 (consulté le 15 juillet 2011)
Sur l'histoire du développement des lotissements, particulièrement en région parisienne
Alain Faure, dir., Les Premiers banlieusards, aux origines des banlieues de Paris (1860-1940), éd. Créaphis, coll. « Rencontres à Royaumont », 1991, 285 p. (Résumé [archive] sur le site de l'ENS. Ouvrage en partie consultable [archive])
Annie Fourcaut (dir.) (préf. Guy Burgel et Antoine Prost), Un Siècle de banlieue parisienne (1859-1864) : Guide de recherche, Paris, éd. L’Harmattan, coll. « Villes et Entreprises », 1988, 318 p. (ISBN 978-2-7384-0157-1, présentation en ligne [archive])
Annie Fourcaut, La Banlieue en morceaux : La crise des lotissements défectueux en France dans l’entre-deux-guerres, Paris, éd. Créaphis, 2000, 399 p. (ISBN 978-2-907150-95-8, présentation en ligne [archive])
Pour des exemples plus locaux :
Le Vésinet, modèle français d'urbanisme paysager 1858-1930, Inventaire général des monuments et des richesses artistiques de la France, coll. « Cahiers de l’Inventaire », 1989, 144p.
Jérôme Donato Dell'Agnese, « L’évolution d’une petite ville de Seine-et-Marne : Chelles, 1824-1911 », in Chelles, Notre ville, notre histoire, no 16,1998-1999, p. 37-144
Vaires-sur-Marne, Autrefois… Aujourd’hui…, éd. Amatteis, 1993 (p. 82-127)
Bernard Huchet, Pontault-Combault, 1994
Construire la ville. L'urbanisme en Seine-et-Marne au XXe siècle, Archives départementales de Seine-et-Marne, coll. "Mémoire et Documents", 2007 (en vente aux Archives départementales [archive])
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Façade d'un bâtiment d’habitation à Hamelin (Allemagne du Nord).
Façade d'appartements à Fátima (Portugal).
Immeuble d'appartements au Zanzibar (Tanzanie).
Appartements à Kuopio (Finlande).
Un appartement est une unité d’habitation, comportant un certain nombre de pièces et qui n’occupe qu’une partie d’un immeuble, situé généralement dans une ville.
Il est souvent à usage d'habitation (notion de logement). En particulier en France, lorsque le règlement de copropriété destine intégralement l'immeuble à cette utilisation (c'est ce qu'on appelle des clauses d'« occupation bourgeoise exclusive »1), excluant toutes formes d'activités commerciales. Plus marginalement, il héberge parfois des activités professionnelles.
Un appartement peut être habité — donc occupé — par son propriétaire ou une personne de sa famille.
Dans certains pays (en particulier en France) la conclusion d’un contrat de bail qui peut différer selon que le logement est meublé ou non attribue au locataire la jouissance exclusive de l'appartement, selon les termes du contrat et de la loi en vigueur.
Certains occupants sont propriétaires de leur logement, soit en coopérative, dans laquelle les résidents possèdent des parts d’une société possédant le bien immobilier. En France, les appartements se trouvent souvent dans des copropriétés privées, et fonctionnent selon les principes définis par la loi. Chaque copropriétaire est propriétaire de lots (appartement, cellier, garage); chaque lot correspond à une partie privative de l’immeuble, et à une (ou plusieurs) quote-part (tantièmes) sur les parties communes. Ces quotes-parts servent à répartir le poids des votes et le paiement de certains frais.
En Angleterre, il peut être géré en tout ou partie par une Tenant Management Organisation.
Appellations selon les pays
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Appellations en Belgique
Appartement : appartement avec au minimum une chambre, une salle de séjour séparée, une cuisine et une salle de bains avec sanitaire, qui peut éventuellement être séparé.
Kot, logement d’étudiant, du studio au logement collectif, en passant par l’appartement une pièce (voir aussi : Kot à projet).
Studio ou flat : appartement d’une seule pièce principale avec coin-cuisine et salle de bains avec sanitaire.
Flat est aussi utilisé lorsque le coin-cuisine est séparé.
Duplex : appartement à deux niveaux où un escalier, contrairement à un souplex, mène à un étage supérieur2. On parle aussi de duplex montant.
Souplex : appartement à deux niveaux, où un escalier intérieur, contrairement à un duplex, mène à un niveau inférieur (un sous-sol aménagé la plupart du temps). On parle également de duplex descendant.
Appellations en France
En France, un logement, aux termes du décret 2002-1203, doit faire une surface minimum de 9 m2, une hauteur sous plafond de 2,20 mètres, ou un volume habitable au moins égal à 20 m3.
T1, T2, T3… : T est utilisé pour type, ce qui correspond à un type d’appartement avec le nombre de pièces principales indiqué, c’est-à-dire : salon, salle à manger et chambres. La cuisine et les salles de bain ne sont pas comprises. Ainsi, un appartement avec un salon, deux chambres et une salle de bain est un T3.
T1 bis, T2 bis, T3 bis… : il s’agit de logement particulier dont l’une des pièces est grande et peut être séparée en deux zones bien distinctes.
F1, F2… : F est utilisé pour fonction. Globalement, dans la pratique, les professionnels comme les particuliers l’utilisent de la même manière que le type.
P1, P2… : P est utilisé pour pièce. Principalement utilisée dans le sud de la France, cette pratique a la même signification que le type.
Studio : un studio est un cas particulier de F1, où la cuisine fait complètement partie du salon/chambre à coucher. Ainsi, il se configure comme un appartement d’une seule pièce principale, avec un coin-cuisine (cuisinette ou kitchenette). La salle d'eau est évidemment séparée.
Il est très difficile de trouver avec certitude la différence entre type et fonction. Aucun texte de référence ne précise cette information. Il apparaît que progressivement le type remplace la fonction. Il y a quelques dizaines d'années le T se démarquait du F pour son standing supérieur. Le T s'apparentait à des logements plus confortables avec des pièces plus spacieuses et le F à des logements avec des pièces plus petites de type HLM. Dans la pratique, l’un et l’autre sont utilisés, bien que l'appellation F tende à disparaître. Les F avaient une cuisine séparée. La plupart des T ont un grand salon et cuisine intégrée plus petite
Appellations au Québec
1 ½, 2 ½ 3 ½… : le chiffre indique le nombre total de pièces, incluant éventuellement la cuisine, tandis que la demie représente la salle de bain. Généralement, ces termes sont utilisés pour les appartements en location.
Condominium (ou condo) : appartement en copropriété plus luxueux réservé à ceux qui veulent en être propriétaires.
Loft : appartement qui se caractérise par son espace aéré puisque la majorité de l’espace habitable est à aire ouverte. Peut être loué ou acheté. Généralement un loft est perçu comme étant plus grand qu’un simple studio, qui lui aussi n’a qu’une seule pièce aérée.
Le loft est aussi une énorme pièce où seule la salle de bain est close, le reste, chambre ; salon ; cuisine ; salle à manger… fait partie d’une seule et unique pièce d'une largeur de 3 m minimum.
Appellations en Suisse
Studio, 1½, 2, 2½, 3… : le chiffre indique le nombre de pièces principales, à l'exclusion de la cuisine et des salles de bain. L'indication d'une ½ pièce fait, en général, référence à l'existence de toilette en plus de la salle de bain
Particularité cantonale : dans le canton de Genève, la cuisine est comprise au nombre des pièces principales. Concrètement, un cinq pièces genevois compte donc une pièce de moins qu'un cinq pièces situé dans un autre canton suisse.
Notes et références
Définition de la clause d'habitation bourgeoise [archive], sur le site pap.fr, consulté le 12 mars 2013
« Glossaire Immobilier - Toutes les définitions immobilières vues à la belge » [archive], sur ImmoBrussels.be [archive] (consulté le 29 mai 2015).
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=JORFARTI000002197375&cidTexte=JORFTEXT000000217471 [archive]
Voir aussi
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